王强在京打拼多年，最近刚与女朋友领取了结婚证。面对不堪重负的房价，两人决定购买一套经济适用房。可是两人均不具备购买经济适用房的条件，于是王强想了一个冒名买房的主意，让具有北京市户口的朋友陈某为其买房。在陈某同意后，2008年2月由王强夫妇俩出资，以陈某的名义购买了一套56万元的经济适用房。可是在住进新房后，王强夫妇俩却感到很不踏实：房产证上是陈某的名字，自己的权力有保障吗？

分析解答：

   王强夫妇俩的房产权利很难从法律上得到保障。房产作为不动产，其权利的确定以登记公示的房产证为准，在没有取得房产证的情况下，以购房合同和购房发票为准。而从上述权力确认的凭证上看，王强夫妇都与该套房产毫无关系，因此，王强夫妇不是该套房产的所有权人，其对房产的所有权是无法从法律上得到保障的。为了防范风险，王强应尽快将房产过户到自己名下。但是，按照北京市经济适用房政策，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，也应向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。此外，王强只能在陈某领取房产证满5年后，与陈某办理房产过户手续。此时，由于陈某系按照市场价向不具有购房资格的人转让经济适用房，按照北京市的规定，2008年4月11日（含）前签订购房合同，经济适用房产权人应按照转让总价款缴纳10%的综合地价款。本着公平合理的原则，该笔款项可由王强夫妇代陈某承担。

律师提醒：

   王强夫妇以陈某的名义购房会面临如下法律风险：

首先，处理房产的直接风险。按照房产登记公示制度，该套房产的有权处分人是陈某，而不是王强夫妇。陈某作为登记的房产所有人，完全有权对该套房产进行转让、抵押、赠与等处分。即使王强夫妇在出资时和陈某签署了书面协议，约定了陈某不得擅自处分房产，但是由于这种协议不能对抗善意第三人，因此如果陈某将房产转让给第三人的话，第三人会以不知道陈某与王强的约定为由进行抗辩。这样，王强夫妇即使主张陈某的上述处分行为无效，也是难以得到法律支持的。

   其次，虽然王强夫妇是房产的实际出资人，但是由于房产登记在陈某的名下，因此陈某是房产的所有权人。如果王强出资时没有留下任何书面凭据，那么一旦陈某拒不承认其出资的话，王强夫妇不仅房产得不到，而且连56万元的购房本金也很难要回了。

   最后，房产被陈某的亲属继承的潜在风险。即便陈某乃一谦谦君子，上述情况都不会发生，但天有不测风云，人有旦夕祸福。万一陈某突然身故，如果其法定继承人将该套房产作为陈某房产加以继承的话，房产主管部门也是完全可以根据陈某继承人提供的书面资料办理房产过户手续的。这对于王强夫妇而言，将是一个难以预料的潜在风险。

   此外，如果今后王强需要把房产过户到自己名下，转让受让的双方都要缴纳税费，这笔费用也将是王强的一个额外负担。

   需要注意的是，2011年12月13日《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中，已就规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则进行了明确，规定“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。”这就意味着，除非借名人（即实际购房人）在诉讼时具备了购房条件，否则其是不可能通过诉讼取得实际出资购买的房产的。

本文来源：中迈律师

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